|
Bản tổng hợp ư
kiến các doanh nghiệp
Hội thảo Lấy ư kiến các doanh nghiệp về Dự thảo Luật Đất đai (sửa
đổi) do
Pḥng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam tổ chức tại Hà Nội ngày
24/09/2003
Ngày 24/09/2003, Pḥng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối
hợp với Uỷ ban Kinh tế và Ngân sách của Quốc hội và Ban Soạn
thảo Luật Đất đai tổ chức "Hội thảo lấy ư kiến các doanh nghiệp
về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi" (Dự thảo Lấy ư kiến nhân dân).
Hơn 200 doanh nghiệp, hiệp hội doanh nghiệp, các chuyên gia cùng
các đại biểu quốc hội, đại diện các cơ quan nhà nước có liên
quan đă tham dự và tham luận tại Hội thảo.
Các ư kiến tham luận tại Hội thảo đều thể hiện mong muốn Luật
Đất đai (sửa đổi) lần này không đơn thuần chỉ là việc luật hoá
các quy định về đất đai hiện hành mà phải góp phần giải quyết
được những bức xúc từ thực tiễn cuộc sống, tháo gỡ được những
khó khăn, trở ngại, tạo ra động lực để phát triển kinh tế – xă
hội, xây dựng niềm tin cho nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Nhiều ư kiến ghi nhận rằng những thay đổi trong chính sách đất
đai thời gian qua đă có một số tác động tích cực đối với môi
trường kinh doanh và sự phát triển của doanh nghiệp. Hiến pháp
1992, Luật Đất đai 1993 đă trao cho người sử dụng đất nhiều
quyền năng quan trọng. Quyền và nghĩa vụ của đối tượng sử dụng
đất là các tổ chức kinh tế cũng đă được công nhận và thể chế hoá.
Tuy vậy, các vấn đề liên quan đến đất đai vẫn là một trong những
trở ngại hàng đầu đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp:
Giá đất quá cao hạn chế khả năng tiếp cận mặt bằng kinh doanh
của doanh nghiệp dân doanh, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và
nhỏ, cản trở việc mở rộng hoạt động sản xuất – kinh doanh của
doanh nghiệp:
- Cơ chế "xin – cho" và thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
phiền hà cùng những phức tạp trong quá tŕnh giải phóng mặt bằng
là nỗi ám ảnh đối với nhiều doanh nghiệp, làm mất cơ hội kinh
doanh, góp phần đẩy chi phí kinh doanh lên cao, giảm tính cạnh
tranh của doanh nghiệp;
- C̣n có sự bất b́nh đẳng giữa các doanh nghiệp dân doanh và
doanh nghiệp nhà nước trong sử dụng đất.
- Sự không ổn định trong chính sách đất đai của Nhà nước, tính
hay thay đổi của pháp luật về đất đai tạo ra những nghi ngại
nhất định từ phía các doanh nghiệp, người sử dụng đất…
Nhiều ư kiến tại Hội thảo đánh giá cao xu hướng tích cực của Dự
thảo lần này nhằm tháo gỡ những vướng mắc cho doanh nghiệp như
hướng đến b́nh ổn thị trường giá đất, cải cách thủ tục hành
chính liên quan đến đất đai, xoá bỏ sự bất b́nh đẳng giữa doanh
nghiệp nhà nước và doanh nghiệp dân doanh… đặc biệt là hướng tới
phát triển thị trường bất động sản. Nếu như trước đây, pháp luật
đất đai thường tập trung quy định về đất nông nghiệp với chủ thể
là hộ gia đ́nh và cá nhân sử dụng đất th́ Dự thảo Luật Đất đai
lần này có hướng đến sự vận hành của thị trường bất động sản bên
cạnh những mục tiêu quan trọng khác; thể hiện rơ chính sách công
nghiệp hoá - hiện đại hoá của đất nước, thể chế hoá những định
hướng đă được khẳng định trong các văn kiện và nghị quyết của
Đảng, gần đây nhất là Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
hành Trung ương Khoá IX.
Nh́n chung, các ư kiến tham luận tại Hội thảo tập trung vào
những vấn đề chính:
1. Tinh thần và kết cấu của Dự luật
Một số ư kiến
tại Hội thảo cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai có nội dung khá ôm
đồm, một phần đáng kể của Dự luật điều chỉnh các dịch vụ công
liên quan đến quy hoạch, quản lư địa chính (bản đồ, hồ sơ địa
giới)… Với nhiều nội dung như hiện nay th́ tên, lời nói đầu và
phạm vi điều chỉnh của Dự luật dường như không c̣n phù hợp.
Nhiều ư kiến cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) lần này nên tập
trung vào quan hệ đất đai giữa Nhà nước với dân và giữa dân với
dân. Những vấn đề liên quan đến việc phối hợp quản lư đất đai
giữa các cơ quan nhà nước với nhau (Nhà nước và Nhà nước) nên
đưa vào các văn bản dưới luật.
Để Dự luật cô đọng, khả thi, đáp ứng đúng những bức xúc của nhân
dân, nên chăng cần tách những phần về pháp luật quy hoạch hoặc
quản lư mang tính kỹ thuật (hồ sơ địa giới, bản đồ địa chính,
bản đồ chuyên ngành về đất đai) thành những văn bản riêng.
Luật Đất đai nên đi trúng mục tiêu mà người sử dụng đất nước ta
đang quan tâm là: an toàn pháp lư, được cấp sổ đỏ, được bảo hộ
khi tranh chấp, thuận tiện trong giao lưu, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất…
2. Mặt bằng kinh doanh và thủ tục thu hồi đất
Theo quy định
của Luật Đất đai th́ chỉ những dự án có vốn đầu tư nước ngoài,
dự án công ích (có nhu cầu sử dụng đất) mới được UBND địa phương
– nơi có đất cho thuê - có trách nhiệm tổ chức đền bù giải phóng
mặt bằng và hoàn tất các thủ tục cho chủ dự án hoặc nhà đầu tư
thuê đất. C̣n đối với các dự án đầu tư trong nước, hiện nay chưa
có quy định như vậy, nên các chủ dự án, nhất là chủ dự án đầu tư
tư nhân, muốn thuê đất phải tự ḿnh hoàn tất mọi thủ tục: từ
việc t́m kiếm địa điểm, thoả thuận giá cả với người có đất, đến
việc đề nghị chính quyền xă (phường, thị trấn), huyện (quận, thị
xă), tỉnh (thành phố) xác nhận, chấp thuận địa điểm, diện tích.
Theo ước tính phải trải qua đến 13 đầu mối mới được UBND tỉnh (thành
phố) phê duyệt phương án bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Sau đó nhà đầu tư mới làm thủ tục thuê mảnh đất mà chính ḿnh đă
"mua" của người dân!
Quy định này
trên thực tế không công bằng, hợp lư đối với các nhà đầu tư
trong nước, vừa phải "trả" tiền hai lần (một "mua" của dân, một
trả tiền thuê cho Nhà nước), vừa phải mất thời gian thu xếp mọi
chuyện (có khi phải mất vài ba năm) mới có thể bắt tay vào san
lấp mặt bằng. Chưa kể đến những hành tŕnh xin phép xây dựng đầy
gian nan sau đó, hay khi quy hoạch bị thay đổi…
Do vậy, một số ư
kiến tại Hội thảo cho rằng không nên dồn hết trách nhiệm giải
phóng mặt bằng cho các nhà đầu tư trong nước v́ điều này có thể
sẽ triệt tiêu động lực kinh doanh của nhà đầu tư khi giá đất
hiện quá cao, thủ tục hành chính c̣n quá phức tạp, tiền thuê đất
trong các khu công nghiệp dường như là "quá tầm với" của nhiều
doanh nghiệp trong nước. Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ hữu hiệu
hơn cho những dự án đầu tư, đặc biệt là của các nhà đầu tư nhỏ
và vừa trong nước. Ư kiến khác cho rằng hiện c̣n một bộ phận rất
lớn các tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất nhưng chưa được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Mặt bằng kinh doanh là yếu
tố rất quan trọng để thực hiện quyền tự do kinh doanh đă được
ghi nhận trong Hiến pháp. Thực tế sử dụng đất hiện nay th́ trừ
đất chưa sử dụng, chỉ c̣n khoảng 1,7 triệu ha đất lâm nghiệp mà
Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê, tất cả các diện tích đất khác
đều đă có chủ sử dụng. Hiện nhiều doanh nghiệp đang phải sử dụng
đất ở, nhà ở để triển khai các hoạt động kinh doanh. Nguồn đất
cho thuê của Nhà nước c̣n quá ít hoặc không c̣n, việc thuê đất
của dân th́ bị những trở ngại về quy hoạch và thủ tục hành chính
rườm rà và phức tạp. Với thực trạng như vậy, những doanh nghiệp
mới ra đời, những doanh nghiệp hiện tại mong muốn mở rộng quy mô
kinh doanh th́ mặt bằng kinh doanh dường như là trở ngại lớn
nhất.
Thời
gian qua, đă có khoảng 70 khu công nghiệp, khu chế xuất ra đời.
Tuy nhiên, các khu công nghiệp này chủ yếu dành cho các doanh
nghiệp công nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp công nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài. Gần đây, một số tỉnh, thành phố đă thành lập
một số khu công nghiệp nhỏ, khu công nghiệp làng nghề nhưng so
với 1.500 làng nghề hiện có của cả nước th́ con số này c̣n quá
nhỏ bé. Theo ước tính th́ tổng cầu đất làm mặt bằng kinh doanh
từ nay đến năm 2010 lên đến khoảng 20 ngh́n ha đất và nguồn đất
này sẽ chủ yếu được lấy từ diện tích đất nông nghiệp.
Để giải quyết tốt việc thu hồi này, nhiều ư kiến khuyến nghị
rằng lợi ích thu được từ việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử
dụng số diện tích đất đó cần được phân bổ hài hoà cho ba bên:
Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp được sử dụng đất
để kinh doanh. Sự hài hoà lợi ích sẽ đảm bảo người bị thu hồi
đất không thấy bị thua thiệt, doanh nghiệp được sử dụng đất để
kinh doanh không phải trả giá quá cao, Nhà nước cũng có được
nguồn thu từ việc thu hồi đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Giải pháp khuyến nghị khác được đưa ra như Nhà nước nên thành
lập các doanh nghiệp công ích chuyên doanh cơ sở hạ tầng. Tổ
chức này sẽ trực tiếp đứng ra giải phóng mặt bằng kinh doanh,
đền bù cho dân, đầu tư xây dựng hạ tầng kinh doanh ban đầu… Sau
đó sẽ tiến hành chuyển nhượng hoặc cho các doanh nghiệp có nhu
cầu thuê mặt bằng kinh doanh với chi phí hợp lư. Các doanh
nghiệp có nhu cầu này có thể bỏ chi phí cao hơn so với chi phí
tự khai thác để có được mặt bằng kinh doanh nhưng bù lại tiền
thuê có thể trả làm nhiều lần và quan trọng hơn là không phải "chạy"
thủ tục, "chạy" đền bù cho dân từ "A" đến "Z" như hiện nay. Nhà
nước qua đó cũng có điều kiện để thực hiện các chính sách hỗ trợ,
khuyến khích theo Luật Khuyến khích đầu tư một cách thiết thực
và cụ thể.
3. Vấn đề tài chính đất đai và giá đất
Theo quy định
tại Dự thảo Luật Đất đai, giá nhà nước quy định được định ra
theo nguyên tắc "sát với giá thực tế trên thị trường". Có ư kiến
cho rằng vậy giá thực tế trên thị trường là loại giá nào? Thị
trường giá cả biến động liên tục th́ Nhà nước có kịp điều chỉnh
giá của ḿnh cho sát với giá thực tế trên thị trường không?
Cần xem xét thêm về tính khả thi của giá đất do người sử dụng
đất đăng kư, trước hết v́ khả năng áp dụng trên thực tế:
1) Nếu người sử dụng đất không có nhu cầu giao dịch mảnh đất của
ḿnh th́ họ không có nhu cầu đăng kư giá đất.
2) Khi người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá
đất cao hơn giá nhà nước quy định (tại khu vực đó) th́ khi làm
nghĩa vụ tài chính với nhà nước họ có thể không đưa ra giá
chưyển nhượng thật mà chỉ đưa ra mức giá chuyển nhượng theo giá
nhà nước quy định. Nếu giá đất thực tế trên thị trường thấp hơn
giá nhà nước quy định th́ giá nhà nước quy định vẫn là căn cứ để
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
3) Trường hợp phải di dời do Nhà nước thu hồi đất, th́ việc tính
toán bồi thường cho người dân cũng sẽ căn cứ vào giá nhà nước
quy định.
4) C̣n nếu có tranh chấp về đất đai th́ có thể một trong các bên
tranh chấp sẽ không thừa nhận giá đăng kư v́ nó có thể cao quá
hoặc thấp quá…
Thị
trường bất động sản ở nước ta đang trong quá tŕnh manh nha,
h́nh thành và chưa ổn định, do vậy, việc áp dụng đăng kư giá đất
rất dễ trở thành h́nh thức, không có tác dụng và gây khó khăn,
phiền hà cho người sử dụng đất. Do vậy, nhiều ư kiến tại Hội
thảo cho rằng chưa nên đưa vấn đề này vào Luật Đất đai sửa đổi
lần này.
Giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để giải quyết các nghĩa
vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Giá đăng kư
phải thuộc khung giá đất do Nhà nước quy định, giá trúng đấu giá
cũng không được thấp hơn giá nhà nước quy định. Điều này có thể
dẫn đến việc áp đặt về giá đất của Nhà nước. Chẳng hạn, giá nhà
nước quy định được công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm, nếu
trong năm, giá đấu thầu thấp hơn giá nhà nước quy định th́ giá
đấu thầu sẽ không được thừa nhận hoặc phải chờ nhà nước điều
chỉnh giá đất. Rơ ràng ở đây chỉ tính đến xu hướng tăng giá đất
mà không tính đến khả năng giá đất trên thị trường hạ, trong khi
thị trường thường có những cơn nóng lạnh bất thường.
Có ư kiến cho rằng: Nhà nước chỉ nên quy định khung giá c̣n việc
định giá cụ thể sẽ do tổ chức định giá độc lập xây dựng dựa trên
khung giá và giá giao dịch tại địa phương trước khi có dự án. Ư
kiến cho rằng trong thị trường bất động sản không nên dùng từ "định
giá" mà dùng từ "đánh giá". Giá trên thị trường chính là kết quả
được h́nh thành qua giao dịch chứ không phải là sự áp đặt của
một phía. Ư kiến khác cho rằng quyền sử dụng đất là hàng hoá, nó
tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường như quy luật cung
cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh… Do vậy, khi quyền sử
dụng đất tham gia các quan hệ giao dịch, nó phải tuân thủ nguyên
tắc cân bằng giá của thị trường chứ không phải là giá cả áp đặt
từ một phía. Nhà nước cần chuyển dần vai tṛ từ người định giá
sang vai tṛ điều tiết và thẩm định giá trên thị trường. Cần
tách hẳn các vấn đề liên quan đến mục tiêu giải quyết chính sách
xă hội ra khỏi giá đất, từng bước tiến tới thực hiện cơ chế một
giá trong giải quyết các quan hệ đất đai. Chỉ làm như vậy mới có
cơ sở loại trừ tận gốc những tiêu cực trong quan hệ đất đai và
tạo sân chơi b́nh đẳng cho mọi chủ thể thuộc mọi thành phần kinh
tế tham gia thị trường.
4. Vai tṛ của Nhà nước và việc cung cấp các dịch vụ công
Một số ư kiến tại Hội thảo cho rằng cần phân định rơ vai tṛ
quản lư đất đai của Nhà nước và vai tṛ đại diện chủ sở hữu về
đất đai của Nhà nước. Trong vai tṛ quản lư, Nhà nước cần tập
trung thiết lập hành lang pháp luật để bảo đảm thị trường được
vận hành một cách lành mạnh. Trong vai tṛ là đại diện chủ sở
hữu, Nhà nước có thể can thiệp vào thị trường nhưng chỉ bằng
những công cụ của thị trường.
Nhiều đại biểu nhấn mạnh đến việc phải xem quyền sử dụng đất là
hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Là hàng hoá, có nghĩa là
quyền sử dụng đất phải có giá, được trao đổi, chuyển nhượng theo
quy luật cung – cầu. Đất có cơ hội t́m đến được với những người
sử dụng có hiệu quả. Công nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá,
Nhà nước cần tôn trọng những quy luật kinh tế của thị trường;
mọi can thiệp khiên cưỡng bằng biện pháp hành chính chỉ tạo ra
những tác động tiêu cực.
Đất đai cần được đo đạc, lập hồ sơ ô thửa, đánh số, cấp chứng
nhận cho người sử dụng hợp pháp. Chứng thư đó phải ổn định, đáng
tin cậy th́ quyền sử dụng đất mới có thể trở thành tài sản bảo
đảm vay vốn, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn cổ phần lâu dài.
Nhiều ư kiến tại Hội thảo cho rằng đây là một dịch vụ công rất
cấp thiết mà Nhà nước phải đặt lên hàng đầu, làm càng nhanh càng
tốt, kể cả phải từ bỏ việc thu một số loại phí đóng góp từ chủ
sử dụng đất hiện hành. Từ bỏ một số nguồn thu trước mắt, để có
an toàn pháp lư lâu dài cho nhân dân, tạo điều kiện để phát
triển thị trường vốn, thị trường bất động sản là một việc rất
đáng làm. Điều này nên được ưu tiên thể hiện trong Dự luật.
Khi đất
đai đă có "lư lịch", đă hiển thị bởi văn bằng, mọi thứ đăng kư
khác mới phái sinh. Cơ quan và hệ thống lưu giữ, công bố và cung
cấp thông tin liên quan đến "đăng kư quyền sử dụng đất" cũng nên
được quy định ngay tại Dự thảo. Không nên nhầm lẫn giữa những
thông tin "đă được công quyền công khai hoá và bảo hộ" này với
thị trường thông tin nhà đất do các trung tâm/doanh nghiệp môi
giới thực hiện. Cách quy định của Điều 66 khoản 3 Dự thảo có thể
gây nên sự nhầm lẫn này. Thông tin từ sổ đăng kư quyền sử dụng
đất chỉ có thể do công quyền cung cấp, thậm chí cung cấp với một
khoản lệ phí không đáng kể theo yêu cầu của công dân, các thông
tin khác có thể do doanh nghiệp cung cấp theo cơ chế thị trường.
Để có điều kiện quản lư tốt "lư lịch" của các ô/thửa đất, một số
dịch vụ công liên quan đến quyền sử dụng đất cần được xă hội hoá.
Việc tuyển dụng doanh nghiệp đo đạc địa chính có thể tiến hành
dựa trên cơ sở đấu thầu công khai. Một số công việc chứng thực
các giao dịch quyền sử dụng đất nên từng bước xă hội hoá. Dự
thảo Luật Đất đai nên tạo cơ hội cho tiến tŕnh xă hội hoá này.
Tư tưởng này cũng cần được lưu tâm trong quá tŕnh triển khai
thi hành pháp luật.
5. Về các quy định giải quyết tranh chấp đất đai
Điều 70 khoản 1 Dự luật quy định thêm một cấp hoà giải đó là cấp
cơ sở (Luật Đất đai hiện hành không có). Sau đó mới là cấp UBND
xă, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Tuy nhiên, quy định
này chưa rơ đây có phải là một thủ tục bắt buộc hay không? Trên
thực tế, không phải lúc nào các bên trong tranh chấp cũng có
thiện chí để ngồi với nhau để bàn bạc hoà giải, do vậy, quy định
bắt buộc rất dễ trở thành h́nh thức. Ngoài ra, cần xem xét làm
rơ thêm một số vấn đề như tư cách của hoà giải viên tại cơ sở,
tŕnh tự, thủ tục ḥa giải, h́nh thức thể hiện của kết quả hoà
giải…
H́nh thức hoà giải tại UBND xă, phường thời gian qua cũng không
có nhiều hiệu quả, một phần do pháp luật không quy định hiệu lực
pháp luật của kết quả giải quyết tại cấp này, không quy định
tŕnh tự thủ tục giải quyết. Nhiều vụ tranh chấp qua giai đoạn
hoà giải thậm chí mâu thuẫn trở nên trầm trọng hơn. Để khắc phục
t́nh trạng này, Dự luật đă bổ sung quy định tại khoản 2 Điều 70
về thời hạn hoà giải tại UBND phường, xă là 30 ngày kể từ ngày
nhận đơn. Tuy nhiên, quy định này chưa tính đến các trường hợp
thường xảy ra là các bên có thiện chí hoà giải nhưng do có nhiều
lư do khách quan nên thời hạn này bị kéo dài. Do vậy, cần sửa
đổi quy định này theo hướng "Thời gian hoà giải là 30 ngày kể từ
ngày nhận được đơn nếu các bên không có yêu cầu kéo dài thời hạn
v́ lư do chính đáng".
Theo quy định tại Điều 71 Dự luật th́ có thể hiểu hoà giải là
một thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp về đất đai kể
cả trường hợp người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Có ư kiến cho rằng cần cân nhắc lại quy định này v́ nó trái
với nguyên tắc về quyền yêu cầu toà án bảo vệ tài sản thuộc sở
hữu của ḿnh. Bởi v́ tất cả các yêu cầu kiện đ̣i quyền sở hữu
đều thuộc thẩm quyền đương nhiên của toà án, không phải thông
qua bất cứ một thủ tục nào.
Nhiều ư kiến đánh giá rằng quy định mở rộng hơn thẩm quyền của
toà án trong xét xử các tranh chấp liên quan đến đất đai theo
như Dự thảo là xu hướng đúng đắn và tất yếu. Tuy nhiên, cần làm
rơ thêm việc sau khi UBND giải quyết, khi đương sự không đồng ư
và khởi kiện ra toà án, th́ căn cứ khởi kiện là ǵ? Là tranh
chấp đất đai - đối tượng giải quyết của UBND - hay là khởi kiện
quyết định giải quyết của UBND vừa giải quyết xong. Theo quy
định của Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính th́
căn cứ kiện này là kiện quyết định hành chính về giải quyết
tranh chấp đất đai chứ không thể là khởi kiện dân sự đ̣i quyền
sử dụng đất được. Như vậy, hệ quả là toà án các cấp chỉ giải
quyết huỷ hay không huỷ quyết định hành chính chứ không thể giải
quyết tranh chấp đất đai được. Sau khi bản án có liệu lực pháp
luật của toà án về việc huỷ quyết định giải quyết của UBND th́
quyền lợi của người sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết. Do vậy,
xu hướng tới cần nhanh chóng chuyển thẩm quyền giải quyết các
tranh chấp về đất đai cho toà án. Điều này gắn chặt với việc
phải xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một
cách nhanh chóng.
6. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Nhiều ư kiến đồng t́nh việc tăng cường phân cấp cho UBND địa
phương trong giao đất, cho thuê đất nhưng đồng thời bày tỏ sự
nghi ngại về hậu quả của việc phân biệt thẩm quyền khi thẩm
quyền giao, cho thuê đất cho doanh nghiệp vẫn là UBND cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương chứ không phải là UBND cấp huyện,
quận đối với hộ gia đ́nh. Các doanh nghiệp có thể t́m cách duy
tŕ hoạt động kinh doanh ở h́nh thức hộ gia đ́nh, không thành
lập các doanh nghiệp để dễ dàng tiếp cận với đất đai hơn.
7. Quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất
Theo quy định
của Dự thảo Luật Đất đai th́ tổ chức hoặc cá nhân trong nước
hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất vào mục
đích kinh doanh khi lập dự án có thể lựa chọn một trong hai h́nh
thức là thuê đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tổ chức,
cá nhân nước ngoài chỉ được thuê đất chứ không được giao đất.
Tại Điều 143 và 144 của Dự thảo, chỉ những tổ chức thuê đất (có
vốn đầu tư nước ngoài) sử dụng vào mục đích kinh doanh nhà ở để
bán đă đóng tiền thuê đất cho cả thời hạn mới được quyền bán nhà
cùng với quyền sử dụng đất gắn liền với nhà. Những tổ chức thuê
đất sử dụng vào mục đích kinh doanh nhà ở để bán đóng tiền thuê
đất hàng năm sẽ không được bán nhà mà chỉ được cho thuê nhà.
Quy định như
Dự thảo gây ra nhiều phức tạp cho các dự án có vốn đầu tư nước
ngoài, đặc biệt là các dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh
vực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở để bán. Nhà đầu tư
nước ngoài thuê đất xây dựng nhà ở để bán, khi nhà được bán cho
người dân th́ h́nh thức sử dụng đất lại phải được chuyển từ h́nh
thức thuê đất sang h́nh thức giao đất. Nhà nước phải làm thủ tục
thu hồi đất của nhà đầu tư và giao đất cho người mua. (Trong khi
đối với các nhà đầu tư trong nước th́ do được Nhà nước giao đất
nên khi bán nhà người mua và người bán chỉ cần làm thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Đối với dự án
mà bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, khoản
tiền đền bù giải phóng mặt bằng không được khấu trừ vào tiền
thuê (dự án của nhà đầu tư trong nước th́ chi phí đền bù giải
phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất). Ngoài ra,
người mua nhà của dự án này phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất
khi Nhà nước giao sau khi thu hồi. Như vậy, giá nhà ở trong các
dự án có vốn đầu tư nước ngoài sẽ cao hơn hẳn giá nhà của các dự
án đầu tư trong nước do sự quy định khác nhau trong pháp luật
của Việt Nam.
8. Một số góp ư khác
Một số ư kiến
bày tỏ sự nghi ngại đối với thời hạn giao đất và cho thuê đất
quá ngắn hiện nay. Với thời hạn cho thuê đất thông thường là 30
năm, nhiều doanh nghiệp đă không yên tâm đầu tư lâu dài v́ không
biết một cách chắc chắn rằng cách xử lư sau khi thời hạn thuê
đất kết thúc như thế nào, sự bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho các
nhà đầu tư ra sao, sự thay đổi chính sách đất đai trong thời
gian tới sẽ theo hướng nào?…
Có ư kiến cho
rằng tên của mục 7 Chương II của Dự thảo chưa thật chính xác
trong việc "gom nhặt" những khía cạnh pháp lư cơ bản liên quan
tới thị trường quyền sử dụng đất. Thực ra, toàn bộ các chế định
của vật quyền và trái quyền của dân luật cũng nhằm phục vụ nội
dung này, khó có thể gom vào chỉ trong 3 Điều của Luật Đất đai.
Do vậy, nên tập trung xác định vai tṛ của Nhà nước đối với việc
h́nh thành hàng hoá và kích thích các giao lưu dân sự liên quan
đến quyền sử dụng đất.
Có ư kiến cho
rằng, trên thực tế dù chưa được cấp giấy chứng nhận hợp pháp,
nhiều loại đất vẫn được lưu chuyển sôi động trên thực tế. Điều
65 của Dự thảo không thể vô hiệu hoá tất cả các giao dịch này,
không thể đẩy mọi rủi ro về phía người mua ngay t́nh. Một giải
pháp trung dung và tạm thời có lẽ sẽ khả thi hơn cách quy định
cứng nhắc này. Ư kiến cho rằng với nội dung quy định tại Điều
114, 115 của Dự thảo chỉ thấy các quyền mà không có nghĩa vụ. Do
đó, cần bổ sung vào các điều này các nội dung tương ứng như "khi
thực hiện các quyền quy định tại Điều này, người sử dụng đất
phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các thủ tục theo quy
định của pháp luật hiện hành". Nếu sợ trùng lắp với các quy định
chung th́ tiêu đề của các Điều này chỉ nên nêu quyền của các chủ
thể. Cần rà soát thêm phạm vi tiêu đề của các điều luật với nội
dung cụ thể của từng điều luật đó.
Có ư kiến cho
rằng phần quy định về đất đô thị c̣n được đề cập quá ít, chưa
được quan tâm đúng mức trong Dự luật. Hàng loạt các vấn đề cần
được xem xét để quy định trong Dự luật như khái niệm và ranh
giới đất đô thị, quản lư đất ở tại đô thị, đất công cộng, giới
hạn đất lưu không, các vấn đề liên quan đến đất trong quá tŕnh
đô thị hoá…
Có ư kiến đề nghị bỏ sự phân biệt giữa h́nh thức giao đất có thu
tiền và thuê đất và thống nhất thành một h́nh thức là thuê đất
bên cạnh h́nh thức giao đất (không thu tiền). Bởi v́ bản chất
hai h́nh thức giao đất có thu tiền và thuê đất không khác nhau;
nếu cần phân biệt các đối tượng sử dụng đất khác nhau th́ theo
h́nh thức trả tiền: trả tiền thuê trước một lần hay trả tiền
thuê hàng năm.
Một số ư kiến
góp ư về kỹ thuật, lỗi văn phạm như chỉ có con người mới tham
gia thị trường, đất đai chỉ là hàng hoá trong tay con người, tự
chúng không tham gia được thị trường. Do vậy, cần đặt lại tiêu
đề của hai Điều 64, 65 của Dự thảo.
|
